Hauskredit: worauf du achtest, bevor du unterschreibst.

Wie gehst du beim Hauskredit vor?

Vom Budget bis zum Grundbuch sind es elf Schritte. Die Reihenfolge folgt dem Ablauf, den Finanztip beschreibt, und den Stellen, an denen ein Gesetz oder die KfW sie festlegt.

1. Kläre dein Budget und dein Eigenkapital. Rechne die Nebenkosten mit ein und halte die monatliche Rate gegen deine Ausgaben. Plane auch ein, was neben der Rate weiterläuft, etwa Grundsteuer, Gebäudeversicherung und eine Rücklage für Reparaturen. Für deinen eigenen Anteil nennt die Verbraucherzentrale die „von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten“.
2. Hol dir eine Finanzierungsbestätigung, bevor du ernsthaft über ein Haus verhandelst. Damit sagt dir die Bank, dass sie dich finanzieren würde. Laut Finanztip sind die meisten dieser Bestätigungen „vorläufig und unverbindlich“, bindend ist erst der Kreditvertrag.
3. Frag bei mehreren Banken nach Angeboten, jeweils als Konditionsanfrage. Jede Bank muss dir sagen, welche Unterlagen sie braucht und bis wann.
4. Vergleiche, was zurückkommt. Leg die ESIS-Merkblätter nebeneinander, schau auf den Effektivzins und frag nach der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sondertilgung und Bereitstellungszinsen verhandelst du jetzt.
5. Prüf, ob ein KfW-Kredit für dich in Frage kommt, und beantrage ihn über deine Bank oder einen Vermittler. Der Antrag muss bei der KfW eingehen, bevor du beim Notar den Kaufvertrag unterschreibst.
6. Unterschreib den Kreditvertrag vor dem Notartermin. So empfiehlt es Finanztip. Unsere Folgerung dazu ist, dass dich der Kaufvertrag beim Notar zur Zahlung bindet, auch wenn die Finanzierung noch nicht steht.
7. Geh mit dem Kaufvertrag zum Notar. Ein Grundstückskauf braucht die notarielle Beurkundung. Üblicherweise bestellst du dort auch die Grundschuld, mit der die Bank ihren Kredit absichert.
8. Zahl die Grunderwerbsteuer. Ins Grundbuch kommst du erst mit einer Bescheinigung des Finanzamts, und die gibt es im Normalfall, sobald die Steuer bezahlt ist.
9. Lass dir den Kredit auszahlen. Laut Finanztip zahlt die Bank ihn „meist in mehreren Raten“ aus, je nach Baufortschritt oder Vereinbarung im Kaufvertrag. Ist die freie Zeit aus dem Vertrag vorbei, zahlst du für Teile, die du noch nicht abgerufen hast, Bereitstellungszinsen.
10. Erst wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorliegt, trägt dich das Grundbuchamt als Eigentümer ein.
11. Behalte die Zinsbindung im Blick. Spätestens drei Monate vor ihrem Ende sagt dir die Bank, ob sie verlängert und zu welchem Zins. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du mit halbjähriger Frist kündigen.

Was kommt beim Hauskauf zum Kaufpreis dazu?

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, je nach Kauf ein Makler. Die Verbraucherzentrale schreibt, dass die Nebenkosten „bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen“ können.

Die Grunderwerbsteuer zahlst du auf den Kaufpreis. Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest, 2026 reicht er von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Einen Freibetrag für Erstkäufer gibt es bundesweit nicht.

Notar und Grundbuch berechnen sich nach einer gesetzlichen Gebührentabelle. Einen festen Prozentsatz nennt das Gesetz dafür nicht.

Beim Makler gilt für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine Grenze. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlst du höchstens so viel wie er. Eine Obergrenze für die Provision selbst gibt es nicht, und der Maklervertrag braucht Textform.

Was muss dir die Bank vor der Unterschrift geben?

Diese Pflichten hat die Bank beim Hauskredit, ohne dass du verhandeln musst:

• Sie sagt dir, welche Unterlagen sie von dir braucht und bis wann.
• Sie gibt dir das ESIS-Merkblatt in Textform, rechtzeitig vor deiner Unterschrift und zu jedem bindenden Angebot. Darin stehen die Konditionen in einer festen Form, mit der du Angebote nebeneinanderlegen kannst.
• Sobald sie dir ein Angebot macht, bietet sie dir einen Vertragsentwurf an.
• Sie erklärt dir, ob der Kredit zu deinem Zweck und zu deinen Finanzen passt, und was passiert, wenn du nicht zahlst.
• Sie prüft deine Kreditwürdigkeit über Einkommen, Ausgaben und deine übrigen finanziellen Umstände. Beim Kauf darf nicht der Hauptgrund sein, dass das Haus mehr wert ist als der Kredit.
• Lehnt sie ab, sagt sie dir das unverzüglich.
• Einen Tilgungsplan bekommst du jederzeit auf Verlangen.

Eine Versicherung, ein Konto oder einen Bausparvertrag darf sie dir nur in bestimmten Fällen zur Bedingung machen, etwa ein Sparprodukt, über das du tilgst. Verlangt sie eine Versicherung, darfst du sie auch bei einem anderen Anbieter abschließen.

Was zeigt der Effektivzins, und was nicht?

Der effektive Jahreszins enthält die Zinsen und alle Kosten, die der Bank bekannt sind, ausdrücklich auch Vermittlungskosten und eine Bewertung der Immobilie, die für den Kredit nötig ist. Notarkosten, die Grundbuchgebühr für die Umschreibung und freiwillige Versicherungen stecken nicht darin.

Und er rechnet so, als bliebe der Zins bis zum Ende gleich. Über den Zins nach der Zinsbindung sagt er nichts. Zur Einordnung lag der Zins für neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 im Durchschnitt bei 4,04 Prozent, ohne Nebenkosten, ein vorläufiger Wert der Bundesbank und kein Angebot für dich.

Wie viel ist nach der Zinsbindung noch offen?

Diese Frage entscheidet über deinen Hauskredit, und die Verbraucherzentrale rechnet sie an einem Beispiel vor.

Steigt der Zins danach auf 6 Prozent, reicht die Rate von 1.200 Euro laut Verbraucherzentrale „nicht einmal aus, um die Zinsen zu bezahlen“. Eine niedrige Rate fühlt sich beim Abschluss gut an. Sie bedeutet auch, dass am Ende der Zinsbindung viel übrig ist.

Frag deshalb im Termin nach der Restschuld am Ende der Zinsbindung und lass dir den Tilgungsplan geben. Spätestens drei Monate, bevor die Zinsbindung ausläuft, sagt dir die Bank, ob sie verlängert und zu welchem Zins.

Was kannst du beim Hauskredit verhandeln?

Drei Punkte regelt kein Gesetz, sie stehen nur im Vertrag:

1. Die Länge der Zinsbindung.
2. Sondertilgungen. Ein gesetzliches Recht darauf gibt es nicht. Laut Verbraucherzentrale bieten viele Banken „einmal im Jahr bis zur Höhe von 5 Prozent, manchmal sogar bis zu 10 Prozent“ der ursprünglichen Darlehenssumme an.
3. Bereitstellungszinsen. Die zahlst du für den Teil des Kredits, den du noch nicht abgerufen hast, sobald eine vereinbarte freie Zeit vorbei ist. Laut Verbraucherzentrale beginnen sie „meist nach 3 bis 12 Monaten“. Bei der KfW sind es 0,15 Prozent je Monat ab dem 13. Monat nach der Zusage. Vor allem beim Neubau zählt das.

Wie lange ein Angebot der Bank gilt, steht ebenfalls im Angebot. Eine gesetzliche Frist, in der die Bank an ihr Angebot gebunden ist, gibt es im Normalfall nicht.

Was gilt nach der Unterschrift?

Einen Hauskredit von der Bank kannst du 14 Tage lang ohne Begründung widerrufen. Die Frist beginnt nicht, bevor du die Vertragsurkunde oder eine Abschrift hast. Fehlen im Vertrag die Angaben zum Widerrufsrecht, verlängert sie sich, das Widerrufsrecht erlischt aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Abschluss.

Sieben Tage Bedenkzeit vor der Unterschrift gibt es nur in Sonderfällen ohne Widerrufsrecht, etwa beim Kreditvertrag, der vor dem Notar beurkundet wird.

Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn dein Zins länger festgeschrieben ist, und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen. Zahlst du nach der Kündigung nicht innerhalb von zwei Wochen zurück, gilt sie als nicht erfolgt. Plane die Anschlussfinanzierung also vorher.

Vorher aus dem Vertrag zu kommen, geht während der Zinsbindung nur mit einem berechtigten Interesse, etwa wenn du das Haus verkaufst. Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie muss angemessen sein, einen festen Höchstsatz gibt es beim Hauskredit nicht. Fehlen im Vertrag die nötigen Angaben zur Laufzeit, zur Kündigung oder zur Berechnung, entfällt sie.

Welche Förderung gibt es für den Hauskauf?

Die KfW vergibt zwei günstige Kredite für Familien. Beide sind Kredite und keine Zuschüsse, und beide setzen drei Dinge voraus: ein Kind unter 18 im Haushalt, ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 Euro bei einem Kind plus 10.000 Euro je weiterem Kind, und kein Wohneigentum zum Zeitpunkt des Antrags.

• KfW 300, Wohneigentum für Familien, für einen besonders energieeffizienten Neubau, Kredit von 170.000 bis 270.000 Euro.
• KfW 308, Jung kauft Alt, für ein bestehendes Haus der Energieklasse F, G oder H, das du innerhalb von 54 Monaten sanierst, Kredit von 140.000 bis 180.000 Euro.

Der Antrag muss bei der KfW eingehen, bevor du den Kaufvertrag beim Notar unterschreibst. Unterschreibst du vorher, ist die Förderung weg. Teilrückzahlungen sind bei beiden Krediten ausgeschlossen. Der Zins ändert sich laufend, am 1. Oktober 2026 lag er zum Beispiel bei 0,72 Prozent Sollzins für 25 Jahre Laufzeit und zehn Jahre Zinsbindung.

Zwei kleinere Zulagen gibt es fürs Bausparen. Die Wohnungsbauprämie bringt höchstens 70 Euro im Jahr, für Ehepaare 140 Euro, die Arbeitnehmer-Sparzulage höchstens 42,30 Euro, beide mit Einkommensgrenzen. Das Baukindergeld kannst du nicht mehr beantragen. Ob dein Bundesland etwas fördert, sagt dir die Förderbank deines Landes. Riester-Geld kann ebenfalls in die eigene Wohnung fließen, mit Regeln, die wir hier nicht aufmachen.

Welche Fragen stellst du vor jedem Gespräch?

Alle stehen in der Checkliste zum Ausdrucken, sortiert nach Gesprächspartner und jeweils mit dem Grund. Wo etwas im Gesetz steht, ist es dort markiert.

Bei der Bank

1. Welche Unterlagen brauchen Sie von mir, und bis wann?
2. Stellen Sie meine Anfrage als Konditionsanfrage?
3. Bekomme ich das ESIS-Merkblatt und einen Vertragsentwurf mit?
4. Wie hoch ist der effektive Jahreszins, und welche Kosten stecken darin?
5. Wie lange ist der Zins fest, und wie viel ist am Ende der Zinsbindung noch offen?
6. Was passiert mit meiner Rate, wenn der Zins nach der Zinsbindung zum Beispiel 2 Prozentpunkte höher liegt?
7. Kann ich jedes Jahr Sondertilgungen leisten, wie viel, und kostet das extra?
8. Ab wann zahle ich Bereitstellungszinsen, und wie hoch sind sie?
9. Muss ich eine Versicherung, ein Konto oder einen Bausparvertrag dazu abschließen, und darf ich die Versicherung woanders abschließen?
10. Wie hoch wäre eine Vorfälligkeitsentschädigung, und wie wird sie berechnet?
11. Wie lange gilt Ihr Angebot?
12. Komme ich für KfW 300 oder 308 in Frage, und stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor dem Notartermin?
13. Kann ich KfW-Kredit und Bankkredit kombinieren, und was gilt beim KfW-Teil für Sondertilgungen?
14. Gibt es eine Förderung von meinem Bundesland?

Eine Konditionsanfrage fragt nur, zu welchem Zins es bei dir ginge, ist für andere unsichtbar und rührt deinen Schufa-Score nicht an, wenn die Bank sie als solche stellt. Eine echte Kreditanfrage kann eine Weile für Banken sichtbar sein.

Beim Makler und Verkäufer

1. Wer hat Sie beauftragt, und welchen Teil der Provision soll ich zahlen?
2. Kann ich den Energieausweis sehen?
3. Ist das Haus oder die Wohnung vermietet?
4. Was genau ist im Kaufpreis enthalten, etwa Möbel oder eine Küche?
5. Können Sie mir einen aktuellen Grundbuchauszug geben?

Den Energieausweis müssen dir Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen, außer bei Baudenkmälern und kleinen Gebäuden. Kaufst du vermieteten Wohnraum, trittst du in den Mietvertrag ein.

Beim Notar

1. Bekomme ich den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin?
2. Was steht im Grundbuch, und welche Belastungen werden vor der Übergabe gelöscht?
3. Wann wird der Kaufpreis fällig, und unter welchen Bedingungen?
4. Wird die Grundschuld für meine Bank im selben Termin bestellt?
5. Wann werde ich im Grundbuch eingetragen, und was fehlt dafür noch?

Kaufst du als Verbraucher, soll dir der Notar den Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geben. Er soll dich über die rechtliche Tragweite des Kaufs belehren. Verstehst du etwas nicht, frag nach. Zwei Dinge hakst du vor dem Termin selbst ab, denn die weiß er nicht. Ist dein KfW-Antrag, falls du einen stellst, bei der KfW eingegangen, und ist dein Kreditvertrag unterschrieben?

Häufige Fragen

Quellen und Stand

• Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, Bundessatz 3,5 Prozent: §§ 8 und 11 Grunderwerbsteuergesetz. Sätze der Länder aus den Landesgesetzen, Stand 4. Oktober 2026.
• Notar- und Grundbuchgebühren nach Gebührentabelle: § 34 GNotKG. Makler beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus: §§ 656a bis 656d BGB.
• Pflichten der Bank vor dem Abschluss: Art. 247 § 1 EGBGB (Unterlagen, ESIS-Merkblatt, Absage), § 491a Abs. 2 und 3 BGB (Vertragsentwurf, Erläuterungen), § 505b Abs. 2 BGB (Kreditwürdigkeit), § 492 Abs. 3 BGB (Tilgungsplan), §§ 492a und 492b BGB (Zusatzprodukte).
• Effektiver Jahreszins, enthaltene und nicht enthaltene Kosten: § 16 Preisangabenverordnung.
• Widerruf und Bedenkzeit: §§ 355, 356b, 495 BGB. Kündigung nach zehn Jahren: § 489 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 und 4 BGB. Information vor Ende der Zinsbindung: § 493 Abs. 1 BGB. Vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung: §§ 500, 502 BGB.
• Zinsniveau: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssatz ohne sonstige Kosten, Neugeschäft Wohnungsbaukredite über zehn Jahre Zinsbindung, August 2026, vorläufig, Datenstand 1. Oktober 2026.
• Verbraucherzentrale, FAQ Hauskauf und Hauskredit, Stand 14. November 2025 (Nebenkosten, Eigenkapital, Rechenbeispiel, Bereitstellungszinsen), und Zinsbindung, Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung, Stand 19. November 2025.
• KfW-Merkblätter 300 (Stand 12/2025) und 308 (Stand 08/2026), Konditionenübersicht Stand 1. Oktober 2026. Wohnungsbauprämie: §§ 2a, 3 WoPG. Arbeitnehmer-Sparzulage: § 13 5. VermBG.
• Ablauf in Schritten: Finanztip, Ratgeber Baufinanzierung, Stand 21. Mai 2026, und Finanzierungsbestätigung, Stand 23. Februar 2026. Beurkundung des Kaufvertrags: § 311b Abs. 1 BGB. Grunderwerbsteuer vor dem Grundbuch: § 22 GrEStG.
• Fragen an Makler und Notar: Provision und Maklervertrag §§ 656a bis 656d BGB, Energieausweis §§ 79 Abs. 4 und 80 Abs. 4 GEG, Eintritt in den Mietvertrag § 566 BGB, Einsicht ins Grundbuch § 12 GBO, Vertragsentwurf und Belehrung § 17 Abs. 1 und 2a BeurkG, Grundbuch vor der Beurkundung § 21 Abs. 1 BeurkG. Inventar und Grunderwerbsteuer: Landesamt für Steuern Bayern, FAQ Grunderwerbsteuer.
• Neues Verbraucherkreditrecht ab 20. November 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 139) gegengelesen, für die Aussagen dieses Artikels ändert sich nichts.
• Alle Normen im Wortlaut geprüft am 4., 5., 9. und 11. Oktober 2026. Dieser Artikel ist Bildungscontent und keine Finanz- oder Rechtsberatung. Was zu deiner Finanzierung passt, klärst du mit deiner Bank oder einer Beratung.

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