- Deine Kaltmiete kann auf vier Wegen steigen. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete braucht der Vermieter dein Ja, einen Widerspruch kennt das Gesetz dort nicht.
- Bei der Vergleichsmiete gelten zwei Grenzen, die ortsübliche Vergleichsmiete und höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 Prozent. Die niedrigere gilt.
- Bei der Vergleichsmiete hast du bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Briefs Zeit. Stimmst du bis dahin nicht zu, kann der Vermieter danach drei Monate lang auf Zustimmung klagen, und ist die Erhöhung berechtigt, musst du dann zustimmen.
- Bei Indexmiete und Modernisierung erklärt der Vermieter die Erhöhung allein, du prüfst Form und Rechnung.
- Bist du unsicher, lass den Brief vom Mieterverein oder von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.
Welche Erhöhung steht in deinem Brief?
Deine Kaltmiete kann auf vier Wegen steigen, andere gibt es nicht. Welcher davon in deinem Brief steckt, entscheidet über alles Weitere. Die Betriebskosten laufen getrennt davon und sind hier kein Thema.
| Weg | Woran du ihn erkennst | Braucht er dein Ja? |
|---|---|---|
| Vereinbarung, etwa eine Staffelmiete | Ihr habt die Erhöhung vereinbart. Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Beträge in Euro im Mietvertrag | Nein, zugestimmt hast du mit der Vereinbarung |
| Indexmiete | Im Vertrag steht, dass die Miete an den Preisindex gekoppelt ist | Nein, er erklärt die Erhöhung allein |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Der Brief beruft sich auf den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen | Ja |
| Modernisierung | Der Brief nennt Bauarbeiten und rechnet deren Kosten auf die Miete um | Nein, er erklärt die Erhöhung allein |
Diese Einordnung ist noch keine rechtliche Prüfung, aber ein guter Anhaltspunkt. Sie spart dir Umwege. Die Grenzen der Vergleichsmiete erklären keine Indexrechnung, und für eine Modernisierung suchst du keine Vergleichswohnungen.
Vergleichsmiete und Mietspiegel: was im Brief stehen muss
Das ist der Weg, bei dem es auf dein Ja ankommt. Der Vermieter muss es in Textform verlangen, also per Brief oder E-Mail, und mit einer Begründung. Fehlt sie, zählt das Verlangen nicht. Vier Belege stehen ihm dafür zur Wahl:
- den Mietspiegel deiner Gemeinde,
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
- das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- drei vergleichbare Wohnungen und die Miete, die dort gezahlt wird.
Nennt der Mietspiegel eine Spanne, genügt es für die Begründung, wenn die verlangte Miete darin liegt. Hat deine Gemeinde einen aktuellen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für deine Wohnung, muss der Vermieter sie im Brief nennen, auch wenn er die Erhöhung mit einem Gutachten oder mit Vergleichswohnungen begründet.
Wann darf so ein Brief überhaupt kommen? Frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung. Und gelten darf die neue Miete erst, wenn deine Miete bis dahin seit 15 Monaten unverändert ist. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten rechnest du hier nicht mit.
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
Die erste Grenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete selbst. Sie ergibt sich aus dem, was in deiner Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen üblicherweise vereinbart wurde. Mehr kann der Vermieter über diesen Weg nicht verlangen.
Die zweite Grenze ist die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten, die dein Bundesland per Verordnung bestimmt hat, sind es höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Auch hier zählen Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten nicht mit.
Die Kappungsgrenze ist eine Obergrenze. Der Vermieter bekommt die 20 Prozent in drei Jahren also nicht automatisch. Es gilt immer die niedrigere der beiden Grenzen, und was das in Euro heißt, siehst du bei Lara.
Lara zahlt 800 Euro kalt, seit drei Jahren unverändert. 20 Prozent davon sind 160 Euro, die Kappungsgrenze liegt also bei 960 Euro. Der Mietspiegel nennt für ihre Wohnung 900 Euro.
| Grenze | Höchste Kaltmiete |
|---|---|
| Kappungsgrenze, 20 Prozent in drei Jahren | 960 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 900 € |
| Es gilt die niedrigere | 900 € |
Welche Frist gilt für deine Antwort?
Du hast Zeit, den Brief in Ruhe zu prüfen. Deine Überlegungsfrist läuft bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Briefs. Die Frist zählt in Kalendermonaten, nicht in Tagen, darum notierst du dir als Erstes, an welchem Tag der Brief ankam.
| Was | Datum |
|---|---|
| Überlegungsfrist endet | 31. Dezember |
| Stimmst du zu, gilt die neue Miete ab | 1. Januar |
| Stimmst du nicht zu, ist eine Klage des Vermieters möglich bis | 31. März |
Du kannst Nein sagen, und dafür brauchst du keine bestimmte Form. Will der Vermieter die Erhöhung dann durchsetzen, muss er vor Gericht auf deine Zustimmung klagen. Dafür hat er nach dem Ende deiner Frist drei weitere Monate. Ist die Erhöhung berechtigt, musst du zustimmen.
Schweigst du, hast du ebenfalls nicht zugestimmt, und der Vermieter kann genauso klagen. Den Brief liegen zu lassen, schützt dich also nicht. Ein Formfehler beendet die Sache ebenso wenig. Der Vermieter kann ein fehlerhaftes Verlangen im Prozess nachholen, dann läuft deine Überlegungsfrist neu.
Indexmiete: hier prüfst du die Rechnung
Ob du eine Indexmiete hast, steht in deinem Mietvertrag. Deine Miete ist dann an die Inflation gekoppelt, genauer an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte vom Statistischen Bundesamt. Steigen die Preise, darf der Vermieter nachziehen, ohne dich zu fragen, denn genau das hast du im Vertrag unterschrieben.
Das Schreiben kommt in Textform und zeigt, wie sich der Index verändert hat, dazu die neue Miete oder die Erhöhung in Euro. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr gleich bleiben. Gelten darf die neue Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. So gehst du das Schreiben durch:
- Stehen alter und neuer Indexstand drin, und passt die Änderung dazu?
- Ergibt sie den genannten Betrag in Euro?
- Ist die Miete bis zum Beginn der neuen Miete mindestens ein Jahr gleich geblieben?
- Beginnt die neue Miete frühestens mit dem übernächsten Monat nach Zugang?
Die Indexmiete hat für dich auch eine gute Seite. Solange sie läuft, kann der Vermieter nicht zusätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, und Kosten einer Modernisierung darf er nur eingeschränkt umlegen.
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Der Vermieter hat neue Fenster eingebaut, gedämmt oder die Heizung getauscht und legt einen Teil der Kosten auf die Miete um. Auch hier fragt er dich nicht. Im Brief steht eine Rechnung, und die kontrollierst du. Die jährliche Miete darf um 8 Prozent der Kosten steigen, die für deine Wohnung aufgewendet wurden. Für eine neue Heizung, die mit Fördergeld eingebaut wurde, gilt eine eigene Regel. Dann darf der Vermieter 10 Prozent der Kosten umlegen, muss aber die Förderung abziehen.
Aber nicht jeder Euro auf der Rechnung zählt. Kosten für Arbeiten, die zur Erhaltung ohnehin nötig gewesen wären, muss er herausrechnen. Eine fällige Reparatur wird nicht dadurch umlagefähig, dass sie zusammen mit einer Verbesserung erledigt wurde.
Je Quadratmeter gibt es eine Obergrenze. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen. Lag die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro je Quadratmeter. Für den Einbau einer neuen Heizung gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.
Die Erklärung braucht Textform, eine Berechnung und eine Erläuterung. Lies die Rechnung von oben nach unten:
- Welche Arbeiten hat er machen lassen?
- Welche Gesamtkosten nennt der Vermieter?
- Welcher Teil davon entfällt auf deine Wohnung?
- Was hat er als Erhaltung abgezogen?
Erst dann siehst du, auf welchen Betrag die 8 Prozent angewendet wurden. Danach prüfst du die Grenze je Quadratmeter.
Bedeutet die Erhöhung für dich eine Härte, die sich nicht rechtfertigen lässt, kann sie in diesem Umfang ausgeschlossen sein. Das musst du aber früh mitteilen, in Textform und bis zum Ende des Monats nach der Ankündigung der Arbeiten. Die Frist beginnt mit der Ankündigung, nicht mit dem Erhöhungsbrief. Liegt die verlangte Erhöhung mehr als 10 Prozent über der angekündigten, gilt diese Frist nicht, dann kannst du die Härte auch später noch geltend machen. Die höhere Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Sechs Monate später beginnt sie, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt war oder die verlangte Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Staffelmiete und neuer Eigentümer
Bei einer Staffelmiete stehen die künftigen Beträge in Euro in deinem Vertrag, und jede Stufe gilt mindestens ein Jahr. Prüf, ob die neue Miete dem Betrag im Vertrag entspricht und ob seit der letzten Stufe ein Jahr vergangen ist. Solange die Staffel läuft, sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen.
Dein Haus hat einen neuen Eigentümer? Dein Mietvertrag bleibt, wie er ist. Kauf bricht nicht Miete, der neue Vermieter tritt in deinen Vertrag ein. Ein zusätzliches Recht auf mehr Miete bringt ihm das nicht, für ihn gelten dieselben Regeln wie für den alten.
Du kannst auch kündigen
Ist dir die neue Miete zu hoch, kannst du auch gehen. Nach einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung hast du ein Sonderkündigungsrecht. Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhung außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Nutzt du dieses Recht, tritt die Erhöhung nicht ein.
Das Gesetz spricht hier von Monaten, bei der Überlegungsfrist oben von Kalendermonaten. Ist ein Datum knapp, lass dir die Frist vom Mieterverein bestätigen, bevor du dich darauf verlässt.
Wann du dir Hilfe holst
Ob eine konkrete Erhöhung wirksam ist, entscheiden Einzelheiten, die dieser Artikel nicht beurteilen kann. Für die erste Orientierung nimmst du den Mietspiegel deiner Gemeinde. Geht es um viel Geld, um eine knappe Frist oder um eine mögliche Klage, lass den Brief vom Mieterverein oder von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.
Ob die neue Miete in deinen Monat passt, lässt sich rechnen. Im Ausgaben-Check trägst du deine Kosten ein und siehst, was nach der Erhöhung übrig bleibt.
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Häufige Fragen
Kann ich einer Mieterhöhung widersprechen?
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete braucht der Vermieter deine Zustimmung. Die kannst du verweigern, einen förmlichen Widerspruch sieht das Gesetz dafür nicht vor. Dann kann der Vermieter nach Ablauf deiner Überlegungsfrist innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, und ist die Erhöhung berechtigt, musst du zustimmen. Bei Indexmiete und Modernisierung erklärt der Vermieter die Erhöhung allein, dort prüfst du Form und Rechnung.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Das ist je nach Weg verschieden. Bei der Vergleichsmiete darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ein neues Verlangen schicken, und die höhere Miete darf erst ab dem Zeitpunkt gelten, zu dem deine Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Eine Indexmiete bleibt zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr gleich, eine Stufe der Staffelmiete ebenso.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal sein?
Bei der Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten, die dein Bundesland per Verordnung bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent. Das ist eine Obergrenze. Die zweite Grenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete, und die niedrigere der beiden gilt. Erhöhungen nach einer Modernisierung und bei den Betriebskosten zählen hier nicht mit. Bei einer Indexmiete gibt es keine solche Prozentgrenze, die Miete folgt dem Index. Nach einer Modernisierung gelten die Grenzen je Quadratmeter.
Wie lange habe ich Zeit, einer Mieterhöhung zuzustimmen?
Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Briefs. Kommt er am 10. Oktober an, läuft die Frist bis zum 31. Dezember. Stimmst du zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, im Beispiel ab dem 1. Januar.
Was passiert, wenn ich auf die Mieterhöhung nicht reagiere?
Dann hast du nicht zugestimmt. Der Vermieter kann nach Ablauf deiner Überlegungsfrist innerhalb von drei weiteren Monaten auf deine Zustimmung klagen, und ist die Erhöhung berechtigt, musst du zustimmen. Den Brief liegen zu lassen, schützt dich nicht.
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Die jährliche Miete darf um 8 Prozent der Kosten steigen, die für deine Wohnung aufgewendet wurden. Für eine neue Heizung, die mit Fördergeld eingebaut wurde, gilt eine eigene Regel. Dann darf der Vermieter 10 Prozent der Kosten umlegen, muss aber die Förderung abziehen. Kosten für ohnehin nötige Erhaltung muss der Vermieter herausrechnen. Zusätzlich darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro je Quadratmeter.
Muss ich einer Indexmieterhöhung zustimmen?
Nein, hier gibt es nichts zuzustimmen. Die Anpassung hast du mit dem Vertrag vereinbart, und der Vermieter erklärt sie allein. Du prüfst, ob die Änderung des Index und der Betrag in Euro im Schreiben stehen, ob beides zusammenpasst und ob die Miete bis zum Beginn der neuen Miete mindestens ein Jahr gleich geblieben ist.
Darf ein neuer Eigentümer die Miete erhöhen?
Nur nach denselben Regeln wie der alte Vermieter. Kauf bricht nicht Miete, der neue Eigentümer tritt in deinen bestehenden Vertrag ein. Ein zusätzliches Erhöhungsrecht bekommt er dadurch nicht.
Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Ja. Der Mietspiegel ist nur einer von mehreren Belegen. Der Vermieter kann die Erhöhung auch mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder mit drei vergleichbaren Wohnungen begründen. Gibt es keinen aktuellen Mietspiegel, darf er sich auch auf einen älteren stützen oder auf den einer vergleichbaren Gemeinde. Die Grenzen bleiben dieselben, also höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 Prozent.
Muss ich eine Mieterhöhung schriftlich ablehnen?
Nein, für dein Nein zur Erhöhung auf die Vergleichsmiete ist keine bestimmte Form vorgeschrieben. Schweigst du, hast du ebenfalls nicht zugestimmt. In beiden Fällen kann der Vermieter nach Ablauf deiner Überlegungsfrist innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, und ist die Erhöhung berechtigt, musst du dann zustimmen.
Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Je nach Weg zu einem anderen Termin. Stimmst du einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete zu, ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Briefs. Bei einer Indexmiete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Nach einer Modernisierung ab Beginn des dritten Monats nach Zugang, sechs Monate später, wenn die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt waren oder die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Bei einer Staffelmiete zu dem Termin, der im Vertrag steht.
Quellen und Stand
- Erhöhung per Vereinbarung und Beschränkung auf die gesetzlichen Wege: § 557 Absatz 1 und 3 BGB.
- Staffelmiete, Beträge in Euro, jede Stufe mindestens ein Jahr, keine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b während der Staffel: § 557a Absatz 1 und 2 BGB.
- Indexmiete, Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, mindestens ein Jahr unverändert, Erklärung in Textform mit Indexänderung und Euro-Betrag, Beginn mit dem übernächsten Monat, Ausschluss der Erhöhung nach § 558: § 557b Absatz 1 bis 3 BGB.
- Ortsübliche Vergleichsmiete, 15 Monate unverändert, frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, Entgelte der letzten sechs Jahre, Kappungsgrenze 20 Prozent innerhalb von drei Jahren und 15 Prozent in per Landesverordnung bestimmten Gebieten: § 558 Absatz 1 bis 3 BGB.
- Textform, Begründung, die vier Begründungsmittel, Pflichtangaben aus dem qualifizierten Mietspiegel, Spanne: § 558a Absatz 1 bis 4 BGB mit § 558d Absatz 2 BGB zur Aktualität des qualifizierten Mietspiegels.
- Beginn der erhöhten Miete mit dem dritten Kalendermonat, Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, Klage innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist, Nachholen im Prozess: § 558b Absatz 1 bis 3 BGB.
- Modernisierung, 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, Abzug der Erhaltungskosten, Grenze je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, Härte und ihre Ausnahmen: § 559 Absatz 1, 2, 3a, 4 und 5 BGB. Mitteilung der Härte in Textform bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt: § 555d Absatz 3 BGB. Diese Frist entfällt, wenn die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt: § 559 Absatz 5 Satz 2 BGB, geprüft am 28. September 2026.
- Form der Modernisierungserhöhung und Beginn mit dem dritten Monat, Verschiebung um sechs Monate: § 559b Absatz 1 und 2 BGB.
- Neue Heizung mit Förderung, 10 Prozent der Kosten abzüglich der Fördermittel, pauschal 15 Prozent Erhaltungsabzug, Grenze je Quadratmeter: § 559e Absatz 1 bis 3 BGB, geprüft am 28. September 2026.
- Sonderkündigungsrecht nach Erhöhungen gemäß § 558 und § 559: § 561 Absatz 1 BGB.
- Kauf bricht nicht Miete: § 566 Absatz 1 BGB.
- Alle Normen im Wortlaut geprüft am 25. und 28. September 2026 auf gesetze-im-internet.de.
- Laras Rechnung und das Beispiel mit dem 10. Oktober sind eigene Rechnungen mit angenommenen Werten, nach den genannten Normen.
- Stand: 28. September 2026. Dieser Artikel ist Bildungscontent und keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Mieterhöhung wirksam ist, klärst du mit dem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
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Welche Grenzen bei der Mieterhöhung aus Sicht des Vermieters gelten und welche Kosten von der Miete abgehen.
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