Was reinkommt und was rausgeht
Eine vermietete Wohnung bringt jeden Monat Geld und kostet jeden Monat Geld. Die Miete steht im Mietvertrag. Die Kosten stehen in der Jahresabrechnung deiner Hausverwaltung und im Kreditvertrag.
Entscheidend ist, ob die Wohnung noch trägt, wenn ein Monat ohne Mieter und eine größere Reparatur zusammenkommen.
Fünf teure Denkfehler
1. „Die Miete ist mein Einkommen"
Von der Kaltmiete gehen die Kosten ab, die du nicht umlegen darfst, und die Kreditrate. Der Rest gehört dir. Wie viel das bei dir ist, rechnest du mit dem Vermieten-Rechner durch.
2. „Zur Not verkaufe ich sie einfach"
Verkaufen kannst du jederzeit. Leer wird die Wohnung dadurch nicht. Der Mietvertrag läuft beim Käufer weiter, das nennt sich Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in deinen Vertrag ein, mit deinem Mieter und deiner Miete.
3. „Wenn ich mehr brauche, erhöhe ich die Miete"
Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent. Hat dein Bundesland dein Gebiet per Verordnung dafür bestimmt, sind es 15 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB). Diese Kappungsgrenze gilt für die normale Mieterhöhung. Nach einer Modernisierung darfst du getrennt davon erhöhen, und die Betriebskosten rechnest du ohnehin jedes Jahr neu ab.
4. „Ich vermiete günstig an Verwandte, das ist meine Sache"
Steuerlich ist es das nicht. Das Gesetz zieht zwei Ränder (§ 21 Absatz 2 EStG). Liegt deine Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen, wird die Vermietung aufgeteilt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Deine Kosten kannst du dann nur anteilig ansetzen. Ab 66 Prozent gilt sie bei dauerhafter Vermietung als voll entgeltlich.
Und dazwischen? Für den Bereich von 50 bis unter 66 Prozent legt das Gesetz nichts fest. Dort kommt es auf deinen Fall an, und eine feste Regel können wir dir dafür nicht geben, weil es keine gibt. Frag vorher deinen Steuerberater.
5. „Die Abschreibung richtet sich nach meinem Kaufpreis"
Sie richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes (§ 7 Absatz 4 EStG). Abgeschrieben wird außerdem nur das Gebäude. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, Boden nutzt sich nicht ab. In teuren Lagen ist dieser Anteil groß.
Was du umlegen darfst und was bei dir bleibt
Umlegen darfst du die Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind. Dazu gehört auch die Grundsteuer (§ 2 Nummer 1 BetrKV).
Bei dir bleiben die Verwaltungskosten, die Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das ist der Teil, den du in der Jahresabrechnung suchst, wenn du wissen willst, was die Wohnung dich im Monat kostet.
Warum bei uns an zwei Stellen Verschiedenes steht. Im Artikel über die vier Möglichkeiten der Altersvorsorge steht, dass du die Grundsteuer Jahr für Jahr weiterzahlst. Dort geht es um die Wohnung, in der du selbst wohnst. Wer vermietet, legt sie um.
Im Monat ohne Mieter zahlst du beides, weil niemand die umlagefähige Hälfte vorausbezahlt. Ein leerer Monat kostet dich also mehr als die ausgefallene Miete.
Wie du wieder rauskommst
Kündigen darfst du nur mit einem berechtigten Interesse (§ 573 Absatz 1 BGB). Kündigen, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen (§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB). Willst du dich darauf berufen, dass du die Wohnung wirtschaftlich besser verwerten könntest, zählen zwei Dinge ausdrücklich nicht (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB): dass du anderswo mehr Miete bekämst, und dass du die Wohnung als Wohnungseigentum verkaufen willst.
Die Fristen wachsen mit der Mietdauer (§ 573c Absatz 1 BGB). Am Anfang sind es rund drei Monate, nach fünf Jahren sechs, nach acht Jahren neun. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam (§ 573c Absatz 4 BGB).
Bevor du unterschreibst
- Die Jahresabrechnung ansehen, und zwar die des Vorjahres. Dort steht, was das Hausgeld ist und wie es sich teilt. Findest du keine Aufteilung nach umlagefähig und nicht umlagefähig, frag bei der Hausverwaltung nach. Vorgeschrieben ist sie nicht.
- Den Vermögensbericht verlangen. Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage, also ob für das nächste Dach schon Geld da ist. Der Verwalter erstellt ihn jährlich und muss ihn jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Absatz 4 WEG).
- Den bestehenden Mietvertrag lesen, wenn die Wohnung vermietet ist. Er läuft mit, samt Miethöhe und samt der Zeit, die der Mieter schon dort wohnt. Die entscheidet über deine Kündigungsfrist.
- Durchrechnen, was übrig bleibt, und ob es eine Reparatur und einen Monat ohne Mieter trägt. Dafür gibt es den Vermieten-Rechner.
Das Thema als Video
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Deine nächsten Schritte
Vermieten-Rechner
Was von der Miete übrig bleibt, und ob es eine Reparatur und einen Monat ohne Mieter trägt.
Zum Rechner →Notgroschen-Rechner
Wie viel du zurückgelegt haben solltest, bevor eine zweite Wohnung dazukommt.
Zum Rechner →Deine Fragen, kurz beantwortet
Welche Kosten kann ich als Vermieter auf den Mieter umlegen?
Umlegen darfst du die Betriebskosten aus der Betriebskostenverordnung, dazu gehört auch die Grundsteuer (§ 2 Nummer 1 BetrKV). Bei dir bleiben die Verwaltungskosten, die Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. In einem Monat ohne Mieter zahlst du beides, weil niemand die umlagefähige Hälfte vorausbezahlt.
Kann ich die Miete erhöhen, wenn meine Kosten steigen?
Nur in Grenzen. Die Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent. Hat dein Bundesland dein Gebiet per Verordnung dafür bestimmt, sind es 15 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB). Diese Kappungsgrenze gilt für die normale Mieterhöhung. Nach einer Modernisierung darfst du getrennt davon erhöhen, und die Betriebskosten rechnest du jedes Jahr neu ab.
Kann ich meinem Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung verkaufen will?
Nein. Kündigen darfst du nur mit einem berechtigten Interesse, und verkaufen zu wollen ist keins (§ 573 Absatz 1 BGB). Willst du die Wohnung erst in Wohnungseigentum umwandeln und dann verkaufen, ist auch das ausdrücklich kein Grund (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB). Verkaufen kannst du jederzeit, dann läuft der Mietvertrag beim Käufer weiter (§ 566 BGB).
Wonach richtet sich die Abschreibung bei einer vermieteten Wohnung?
Nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes (§ 7 Absatz 4 EStG), also nicht nach deinem Kaufjahr. Abgeschrieben wird außerdem nur das Gebäude. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, Boden nutzt sich nicht ab.
Was passiert, wenn ich verbilligt an Verwandte vermiete?
Das Gesetz nennt zwei Ränder (§ 21 Absatz 2 EStG). Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, deine Kosten kannst du dann nur anteilig ansetzen. Ab 66 Prozent gilt sie bei dauerhafter Vermietung als voll entgeltlich. Für den Bereich dazwischen legt das Gesetz nichts fest, dort kommt es auf deinen Fall an. Frag vorher deinen Steuerberater.
Abschreibung nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes und nur auf das Gebäude: § 7 Absatz 4 EStG. Verbilligte Vermietung, Ränder bei 50 und 66 Prozent: § 21 Absatz 2 EStG. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Kappungsgrenze, ohne Modernisierung und ohne Betriebskosten: § 558 BGB. Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten: § 2 Nummer 1 Betriebskostenverordnung. Kündigung nur bei berechtigtem Interesse, Ausschluss der höheren Miete und der Verwertung als Wohnungseigentum: § 573 Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 3 BGB. Kündigungsfristen und Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen: § 573c Absatz 1 und 4 BGB. Kauf bricht nicht Miete: § 566 BGB. Vermögensbericht der Hausverwaltung: § 28 Absatz 4 WEG. Alle Normen im Research-Lauf vom 06. und 08.08.2026 an der Primärquelle gelesen. Dieser Artikel ist Bildungscontent und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand dieser Seite: August 2026.